北京会否出手救香港楼市？

联合早报戴庆成：
(来源：联合早报中文网)房地产行业是香港经济的重要支柱，它的表现可谓牵一发而动全身，对政府财政、市民财富和消费意愿，以及相关行业的营运，都会产生显著影响。2003年香港就因为楼价大跌，出现大批负资产（资不抵债）家庭，引发50万人上街游行。
近年全球政经局势不稳，加上美国联邦储备局加息等因素影响，香港楼价自2021年达到历史高位后，便一直下行，私人住宅价格至今已大跌近三成，长期陷入低潮。面对楼市迟迟未有复苏迹象，香港社会要求北京出手救市的呼声逐渐增大。
今年2月，香港第一大政党民建联前主席、中国全国人大常委会委员李慧琼透露，将于3月召开的全国“两会”期间，向中央政府提议参考金融市场“沪/深港通”机制，建立“购房资金通”，允许陆港两地居民可以在两地购房。
“沪/深港通”的特点之一是“资金闭环”，中国大陆资金可以转成港元，然后购买港股；但在售出股票时，港元资金不能调走，只能换回人民币，并流回大陆，以杜绝“假买股真走资”问题。
根据李慧琼的构想，“购房通”的设计也一样，大陆居民在港买房的资金会在系统中闭环操作；即使他们最后售卖香港物业，资金仍要返回大陆。
李慧琼的提议很快就得到一众港区全国人大代表支持。在3月份召开的中国两会会议上，港区全国人大代表团一共提出229项建议，包括联名支持推出“购房资金通”。
中国大陆来港人才若要买楼，调动大陆资金出来相对有限制。上个月底，香港财政司司长陈茂波首次披露，港府正努力与相关的中国中央机构研究，在一个合适的范围内有所放松，更加便利这些人将资金调过来，又不会因为这样而资本外流。
实际上，大陆实行汇率和资本帐管制，一向对资金流出有限制。但十多年前官方“一只眼开一只眼闭”，大陆民众要将境内的人民币换成港元，在香港买楼，尚有一些灰色地带。近年北京官方加强监管，大陆人即使有钱，也不容易把资金调到香港买房。
香港在2022年推出“高才通”计划，吸引大陆人才赴港定居，缓解当地专业人才短缺问题。然而，许多大陆人才纷纷反映，因为大陆资金管制无法在港置业。
港媒上周详细报道一些个案，当中一名在香港取得硕士学位及留港工作一年的方姓女子，居住的合租房即将到期。她计算后发现买房后比租房更划算，于5月底购入港岛东区一个约220平方英尺单位，总价约420多万港元，首期付款50%至60%即约200万港元，余下贷款200多万港元。
由于家中在海外无资产，把200万转到香港挺难。她曾使用跨境支付通，但每人每年总额不能超过5万美元，最终调动全家亲戚才凑齐首付。
大额转帐在此过程中容易受监管，方女士两张卡都被银行锁住，须要亲赴柜台解锁。她感叹，在香港若想购买更大面积的单位，没有其他合法渠道，资金转移将更加困难。
李慧琼主动抛出“购房通”倡议，加上陈茂波表明“正在与中央研究”，反映有关措施很有可能已获北京“开绿灯”，有望在不久的将来落实。
不难想象，“购房通”一旦实施，将极大激活香港楼市交易。根据投行瑞银日前发表的报告预测，若“购房通”额度定为1000亿元人民币，按照70%抵押额计算，最多可为香港楼市带来3630亿港元购买力，相当于去年全港住宅总成交额的81%。
香港楼价近年下跌，导致港府收入大减，面临严峻的财政赤字。如果“购房通”成功落实，大陆资金大量来港，带动香港楼市交易回暖，也间接增加港府收入，大大缓解财政压力。
但要注意的是，这项政策难免会衍生一些问题。比方说，尽管1000亿人民币资金池仅占中国外汇储备的0.5%至0.6%，在香港却是一笔庞大资金，长期在香港市场流动的话，极有可能影响到香港外汇储备的稳定性。
更重要的是，香港作为弹丸之地，土地供应长期紧张。一旦大量资金短时间内涌进来，楼市或会出现急速反弹，重蹈十多年前楼价飙升的覆辙。对于基层民众尤其是年轻人而言，他们对目前的楼价已不堪重负，若楼价再次上扬，将更加高不可攀。这是官方不希望见到的局面。
说到底，香港楼价大升或大跌，都会有人愁恼。港府9月中旬将公布新一年度施政报告，届时“购房通”是否成事，以及细节上怎样处理，就考验官方的智慧了。